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农村房屋买卖要谨慎

时间:2013-03-11 08:04:46  来源:  作者1:黄健

农村房屋买卖很常见,但由于农村集体土地性质的特殊性,很容易由此引发各种矛盾纠纷。本文通过几个案例来提醒广大农民朋友及交易人,在您进行农村房屋买卖时,一定要慎之又慎。
  出卖农村房屋后不能再申请宅基地
  案例:农民杨某将自己家的房子卖给同村村民后便外出打工。今年,村里有一块鱼塘对外承包,杨某决定回村搞养殖不再出远门。这时他向乡政府申请宅基地重新盖房子时,乡政府工作人员说他原有的房子卖了后便不能再申请宅基地了。杨某怎么也想不通,认为自己虽然卖了房子,但还是本村村民,咋就不能在村里再盖房呢?
  说法:农村宅基地是本村村民在符合条件的情况下无偿取得的,农民在出卖原有房屋后,如果又重新获得新宅基地盖房子,实际上是农民用无偿取得的集体宅基地使用权获利后再次无偿用地,此举将变相侵害村集体的公共利益。对此,我国《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规都明确规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的,不予批准。
  城镇居民到农村买房不受法律保护
  案例:田老太家中一儿一女均在城市工作生活,田老太便有意将农村老家房子卖了跟随儿女生活。经他人介绍,田老太将老宅卖给了在县城某机关上班的王某。后来政府要对田老太原有房子进行拆迁。田老太得知政府补偿款与其卖房价格差异很大后觉得亏了,便找到王某要求归还房子,王某不肯。田老太起诉到法院,请求确认她与王某签订的房屋买卖合同无效。法院最终支持了田老太的诉求。
  说法:当前城镇居民到农村买房现象非常普遍,但我国《土地管理法》等法律法规明确规定,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或者“小产权房”。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员内部享有的权利,与特定身份相关联,为此,国家对本村以外人员进村买房限制非常严格。据此,王某与田老太签订的房屋买卖合同因违反了国家法律的强制性规定而无效。
  夫妻一方卖共有房产效力如何看?买方是否善意取得
  案例:农民赵某夫妇常年在外打工,但赵某染上赌博恶习。为还赌债,去年初赵某瞒着妻子徐某回农村老家,以夫妻二人做生意急需用钱为由把婚后盖的房子卖给了同村的黄某。后来,当徐某得知房子已经卖给黄某,便以丈夫卖房未经其同意为由要求黄某归还房子,黄某拒绝。
  说法:司法实践中对于此种情况下卖房效力如何,主要看买方是否善意取得。婚姻法解释三规定,夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋,第三人此时善意购买、支付了合理价格并办理了产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,法院不予支持。但目前我国农村房屋登记程序在全国范围内尚未统一,也就可能无法实际取得产权证。但若有买卖合同、付款手续和房屋交接手续也能足以证明买方对所购房屋的所有权,前提是买房人必须为本村村民,而且是善意购买,即有充分理由相信出卖方是代表其夫妻二人的共同意见卖房,否则会被认定为买卖无效。
买房后擅自超规划翻建属违章
  案例:村民刘某买下同村殷某的房屋后,嫌院内牛棚过小,便扒下原有围墙,用砖瓦重新翻建,将牛棚延伸到了院外。乡国土规划所工作人员找到刘某,告知其搭建的牛棚已经超出审核的宅基地范围且没经过申请,要求其拆除多余的院外建筑。
  说法:农民在自家房子里进行翻修施工看似再正常不过了,多数农民也认为这不需要什么手续。但国家对此有相应的制度规定:农民在原有宅基地上翻建建筑设施,需要事先向国土规划部门申请。取得批准后,在规划许可范围内进行施工建设,并且不能超出原宅基地占地面积。超出规划或原宅基地部分就属违章建筑,有关部门有权责令当事人进行拆除。
  (河南省桐柏县人民法院)

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